Marktbericht 2019

Wohnungsknappheit und steigende Mieten stellen die Berliner und die, die es werden wollen, auch in diesem Jahr vor immer größere Herausforderungen. Die rot – rot - grüne Regierung reagiert nun mit populistischen und regulatorischen Maßnahmen, wie dem Mietendeckel für Bestands und auch Neubauimmobilien oder eine Debatte um Enteignungen großer Wohnungsbaugesellschaften. Diese Maßnahmen erscheinen bei näherer Betrachtung wie der letzte und verzweifelte Versuch, einen Sündenbock für die jahrelang verfehlte Wohnungspolitik an den Pranger zu stellen. Die Abneigung und Stimmung gegen Immobilieneigentümer jeglicher Couleur und die Immobilienbranche hat deutlich zu genommen und der Ton hat sich verschärft. Leider werden die tatsächlichen Probleme damit nicht behoben. Keine einzige neue Wohnung entsteht durch die geplanten Maßnahmen. Im Gegenteil: Investoren werden durch derartige Gesetzesentwürfe verschreckt und die Anzahl dringend benötigter Wohnungen wird ab und nicht zunehmen.

 

Im Zins- und Mietshausmarkt ist derzeit wenig Bewegung zu verzeichnen, da potentielle Investoren und Anleger verunsichert über die aktuelle Diskussion des Mietendeckels sind. Die Anzahl der Transaktionen hat deutlich abgenommen und es wird abgewartet, ob das geplante Gesetz der Senatorin Katrin Lompscher rechtlich durchsetzbar ist. Die Entlastung von Mietern ist schon mit Veröffentlichung des Gesetzesentwurfs gescheitert, da viele private und institutionelle Vermieter umgehend Mieterhöhungen ausgesprochen haben. Die Auswirkungen dieser und anderer Vorhaben der rot-rot-grünen Regierung werden zahlreiche Mieter und Eigentümer zu spüren bekommen und erscheinen bei genauerer Betrachtung nicht zu Ende gedacht.

 

Zwischen 2013 und 2017 sind jährlich ca. 50.000 bis 60.000 Neu Berliner in die Stadt gekommen. Tendenz steigend. Neben den Berufsfeldern in Politik und Wirtschaft hat der Wissenschaftsstandort Berlin zunehmend an Attraktivität gewonnen und wird neues Domizil für hochqualifizierte Menschen aus verschiedensten Nationen. Bis zum Jahr 2030 werden ca. 190.000 neue Wohnungen benötigt. Dringend benötigter Wohnraum kann nur im Schulterschluss mit privaten Investoren geschaffen werden. Die geplanten wohnungspolitischen Maßnahmen werden hierzu in keiner Weise beitragen und keinem Berliner neue Mietwohnungen oder gar Eigentum verschaffen.

 

Konstruktive und schnell greifende Lösungen sind nun gefragter denn je. Der Immobilienverband Deutschland fordert weniger Regulierungen, mehr Wohnungsneubau und mehr Wohnungseigentum. Freie Flächen sollten unbürokratisch in Bauland umgewandelt werden, schlankere Bauvorschriften und zügige Genehmigungsverfahren sind überfällig. Bund, Länder und Kommunen sind aufgefordert, die beim Wohnungsbaubau fällige Mehrwertsteuer und die Grunderwerbsteuer zu senken, damit Wohnraum bezahlbarer wird und Menschen Eigentum erwerben können.

 

Nach diesem Exkurs in die aktuelle und hitzige politische Diskussion möchten wir Ihnen mit unserem alljährlichen Marktbericht über ausgewählte Bezirke und Teilmärkte, einen Überblick über die fortschreitende Entwicklung in der Stadt geben.

 

Berlin gehört weiterhin zu den dynamischsten Städten Deutschlands und das Wachstum der Berliner Wirtschaft lässt sich auch deutlich an den positiven Entwicklungen auf dem Arbeitsmarkt beobachten. Die Arbeitslosenquote ist deutlich gesunken und liegt mittlerweile konstant unter 10%. Steigende Einwohnerzahlen und die wachsende Wirtschaftsleistung befeuern den dringenden Bedarf an Wohnraum. Die meisten Neubauwohnungen sind im Bezirk Mitte entstanden, da dieser Bezirk verzeichnet auch den höchsten Einwohnerzuwachs verzeichnet.

 

Angebotsmieten und Preisen sind in 2018 weiter deutlich gestiegen. Allerdings verlangsamte sich der Preisanstieg im Vergleich zum Jahr 2017. Die Preise für Eigentumswohnungen sind in 2018 um ca. 12 % gestiegen. Der Quadratmeterpreis im Median beträgt ca. EUR 4.350. Die Nachfrage übersteigt das Angebot verfügbarer Wohnungen und führt zu deutlichen Preissteigerungen. Das weiterhin niedrige Zinsniveau beschert den Käufern oft monatliche Kreditraten, die unter einer Miete vergleichbarer Wohnungen liegen. Auch der enge Mietmarkt ist für viele Wohnungssuchende oft der Impuls, sich ernsthaft mit einem Kaufobjekt zu befassen.

Wir haben aktuell drei Berliner Bezirke in unserem Marktbericht betrachtet

Charlottenburg / Wilmersdorf

Der zentrale West City Bezirk gewinnt Jahr für Jahr wieder zunehmend an Attraktivität und zahlreiche Bausünden der Nachkriegszeiten weichen zweckmäßigen und teils uniformen Neubauten. Der Charme des Kurfürstendamm und seinen Seitenstraßen mit Savigny-, Ludwigkirch- oder Fasanenplatz macht das unvergleichliche urbane und immer noch kaiserliche Flair dieses Bezirks aus. Aber auch der Lietzensee und die Kantstraße gehören zu den gefragten Adressen. Prächtige Altbauten sind begehrter denn je und in keiner anderen deutschen Stadt so großbürgerlich wie in Berlin Charlottenburg. Kulturell und kulinarisch kann die West-City mit zahlreichen Highlights aufwarten. Von der Deutschen Oper über die Schaubühne bis hin zu kleinen berühmten Jazz Clubs wie dem A Trane in der schönen Bleibtreustraße gibt es kulturelle Vielfalt auf höchstem Niveau. Kulinarisch gibt es auf der Kantstraße die besten Asiaten der ganzen Stadt und man realisiert inmitten von Charlottenburg, das man sich mittlerweile in einer Weltmetropole befindet. Berlinerisch gibt’s immer noch z.B. in der legendären und stets beliebten Paris Bar, aber Englisch ist mittlerweile salonfähig und die Neu Berliner vermischen sich gern mit Alteingesessenen. Hier wohnt man gern und lässt es sich gut gehen. Diesem Trend sind die Projektentwickler gefolgt und einige hochwertige Neubauvorhaben sind entstanden. Südlich vom Kurfürstendamm beginnt Wilmersdorf und umfasst die seit jeher edleren und grüneren Villenbezirke Grunewald, Schmargendorf und Westend, sowie das berühmte und bei Familien begehrte Rheingauviertel mit dem Rüdesheimer Platz in Friedenau und den Güntzelkiez. Von exklusiv und konservativen Teilmärkten bis hin zu kinderfreundlichen städtischen Kiezlagen bietet Wilmersdorf eine einzigartige Wohnvielfalt für bürgerliche und gut bürgerliche Familien. Der Durchschnittspreis für Eigentumswohnungen in Charlottenburg-Wilmersdorf beträgt EUR 4.873 pro Quadratmeter. Damit steht dieser Bezirk einen Platz hinter dem teuersten Bezirk Mitte auf Platz zwei der Angebotspreise. Nicht nur Wohnungen, sondern auch Einfamilienhäuser und Mehrfamilienhäuser rangieren im obersten Kaufpreisbereich in Berlin. Preisübersicht kompakt:

 

 

Steglitz / Zehlendorf

Zehlendorf ist bekannt als das Villenviertel von Berlin und tatsächlich gehören die Teilmärkte, Dahlem, Schlachtensee, Nikolassee und Wannsee zu den begehrtesten Lagen für Einfamilienhäuser und Villen. Oft findet man hier aber auch Bebauungen aus der Nachkriegszeit für bezahlbare Mieten. Die Entfernung zur Innenstadt lässt sich hier an den niedrigeren Mieten erkennen. Anführer bei Angebotspreisen für Bestandsimmobilien ist Dahlem, gefolgt von Schlachtensee und Nikolassee. Hier hat sich der Markt an Häusern und Villen weiterhin verknappt und die Nachfrage ist weiterhin groß. Immobilienpreise über 2 Mio. EUR und Bodenrichtwerte von EUR 2.200 / m² sind in einigen Teillagen von Dahlem keine Seltenheit. Die nähe zur Stadt durch gute S Bahn und Busanbindung und die Ansiedlung der Freien Universität mit einer guten Durchmischung an internationalen und jungen Leuten verleihen diesem dörflich anmutendem Stadtteil seinen ganz besonderen Reiz. Auch die nach Süden angrenzenden Regionen Schlachtensee, Nikolassee und Wannsee ziehen sich wie eine Perlenschnur mit Villen verschiedenster Architektur bis an die Südwestliche Stadtgrenze Berlin. Reizvoll sind alle Bezirke und bieten durch die Mikrokieze und die nähe zum Grün mit zahlreichen Parks und Seen eine sehr hohe Lebensqualität. Mittlerweile sehr begehrt und auch rar ist auch Lankwitz mit seinem berühmten Komponistenviertel. Hier gab es in den letzten zwei Jahren erhebliche Preissteigerungen und eine deutliche Angebotsverknappung.

 

In Richtung Osten sind die Preise in den Bezirken Lichterfeld West Lankwitz und Zehlendorf Mitte etwas moderater und die Bebauung wird dichter. Einige Straße sind hier durch Nachkriegs- und Geschossbauten gekennzeichnet. Doch auch klassische und herrschaftliche Altbauwohnungen finden sich in diesem gut bürgerlichen Bezirk. Begehrt sind die Seitenstraßen der Einkaufsmeile Schlossstraße, die mit ruhigen und grünen Altbauten der Jahrhundertwende aufwarten und klassische Stilelemente des Altbaus, wie z.B. Stuckdecken, Flügeltüren, Parkettböden etc. aufwarten. Ebenso finden sich in Zehlendorf Mitte hinter dem Teltower Damm und dem S-Bahnhof Zehlendorf wunderbare Altbauwohnungen in historischen Stadtvillen. Freie Grundstücke und verfallene Häuser werden in diesem Bezirk von etablierten Projektentwicklern erworben und es entstehen sehr hochwertige Mehrfamilienhäuser mit großen Wohnungen und edlen Ausstattungen. Im Neubausegment liegt der m² Preis dann auch in begehrten Teillagen über EUR 10.000,- pro m². Die teuersten Ein- und Zweifamilienhäuser werden in diesem Teilmarkt in Dahlem mit ca. EUR 8.320 / m² offeriert.

 

Bei Mieten liegt die durchschnittliche Miete für Bestandswohnungen bei ca. EUR 12/m² und hat sich im Vergleich zum Vorjahr um ca. 9,70% gesteigert. Neubauwohnungen werden für ca. EUR 17,50/m² vermietet. Hier ist eine Steigerung von ca. 13% im Vergleich zum Vorjahr zu verzeichnen.

 

 

Berlin Mitte

Dieser Bezirk ist der wirtschaftliche, politische und kulturelle Mittelpunkt der Stadt und jedem geläufig. Die Museumsinsel, das Bundeskanzleramt, der Bundestag, zahlreiche Ministerien und Botschaften dominieren diesen Bezirk. Die Humboldt Universität und das neue Stadtschloss erinnern an die prächtige preußische Kaiserzeit und knüpfen hieran wieder an. Das neue Eingangsportal auf der Museumsinsel, die James-Simon-Galerie, wurde kürzlich nach Plänen von David Chipperfield eröffnet. Kurzum: Hier gibt’s viel zu sehen und entdecken. Und wie in jeder Metropole auf der Welt ist das Wohnen im Herzen der Stadt immer attraktiv, aber auch kostspielig. Neben prächtigen Neubauvorhaben und stilvollen Albtausanierungen findet man hier immer noch die Relikte der DDR Zeit mit zahlreichen Plattenbauten, die nach und nach weichen. Diese Durchmischung macht den Charme dieses Bezirks aus und sollte nach Meinung vieler Berliner auch erhalten bleiben.

 

Die Nachfrage in diesem Bezirk ist ungebrochen hoch und das Angebot ist in den letzten Jahren deutlich zurückgegangen. Egal ob Investment oder Eigenbedarf, hier wird gern gekauft. Im Neubau werden im Durchschnitt ca. EUR 8.140,- /m² verlangt – Bestandsimmobilien wechseln den Eigentümer für durchschnittlich EUR 6.770,-/m². Im letzten Jahr sind die Preise für Bestandswohnungen um ca. 14% und im Neubausegment um ca. 6,5% gestiegen. Die Zahl der Kaufangebote hat sich deutlich verknappt. Die Preise für Mietwohnungen sind ebenfalls weiter gestiegen. Aktuell wechseln Wohnungen im Bestand für ca. EUR 17,70/m² Wohnfläche den Mieter – das ist ein Preisanstieg von ca. 9% in Vergleich zum Vorjahr. Für Neubauwohnungen wird deutlich mehr verlangt. Aktuell beträgt der mittlere Angebotspreis ca. EUR 20,-/ m² Wohnfläche. Das ist eine Steigerung von ca. 17,6% im Vergleich zum Vorjahr.

 

Der Markt für Wohn- und Geschäftshäuser und Mehrfamilienhäuser kannte seit 2011 im Bezirk Mitte nur eine Richtung. Die Preise sind Jahr für Jahr gestiegen und die Verkäufer haben an deutlichen Wertsteigerungen partizipiert und die Angebote haben sich Jahr für Jahr deutlich verknappt. Quadratmeterpreise zwischen EUR 3.300,- und EUR 4.400,- pro Quadratmeter und Faktoren über 30-fach sind keine Ausnahme gewesen.

 

 

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